2025년 현재, 전세·월세 세입자들에게 가장 중요한 권리 중 하나는 ‘계약갱신청구권’입니다. 이 제도는 임대차계약 만료 시 세입자가 일정 조건을 충족하면 계약 연장을 요구할 수 있는 권리를 말하며, 2020년 7월 개정된 주택임대차보호법에 따라 도입되었습니다.
계약갱신청구권은 임대인의 일방적인 퇴거 요구를 제한하고, 세입자의 주거 안정성을 보장하기 위한 핵심 제도입니다. 하지만 법 적용 조건, 거절 사유, 행사 방식 등을 정확히 알지 못하면 오히려 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 계약갱신청구권의 정의, 행사 요건, 거절 사유, 임대료 인상 한도 등을 종합적으로 정리해드립니다.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 주택 임대차계약의 세입자(임차인)가 계약이 끝날 때 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 즉, 기존 2년 계약이 끝난 후 추가로 2년 연장을 청구할 수 있어 최대 4년간 동일한 주택에서 거주할 수 있습니다.
주요 특징
- 세입자가 행사하면 임대인은 특별한 사유 없이는 거절 불가
- 계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이에 반드시 행사해야 함
- 임대료는 전 계약 대비 5% 이내 인상만 허용
예를 들어 2023년 5월 1일에 전세계약을 했다면, 2025년 5월 1일이 계약 만료일이고, 2024년 11월 1일부터 2025년 3월 1일 사이에 갱신청구를 해야 합니다.
계약갱신청구권 행사 요건과 방법
세입자가 계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 아래 요건을 충족해야 합니다.
행사 요건
- 임차인이 현재 거주 중이며 계약 종료 전 6~2개월 사이
- 임차인이 1주택 이상 소유하지 않은 무주택자
- 임대차 계약이 정식으로 체결되어 있음
행사 방법
- 내용증명 우편 또는 문자, 이메일 등으로 임대인에게 의사 표시
- 구두로도 가능하지만, 분쟁 방지를 위해 문서화 권장
- 계약 조건(보증금, 월세 등)은 법이 허용한 범위 내에서 협의
특히 계약갱신청구권은 1회만 행사 가능하므로, 이미 한 번 연장한 후에는 다시 같은 주택에 대해 청구할 수 없습니다.
임대인의 정당한 거절 사유
임대인은 세입자가 갱신청구를 했더라도 아래 사유 중 하나에 해당하면 거절이 가능합니다.
- 임대인 또는 직계존비속이 실거주 예정인 경우
- 임차인이 2회 이상 임대료를 연체한 경우
- 무단 전대, 고의로 파손 등 중대한 계약 위반이 있는 경우
- 임대인이 건물 철거·재건축 계획을 갖고 있고 허가를 받은 경우
이 중 ‘실거주 목적’은 가장 많이 활용되는 사유입니다. 단, 임대인이 실거주 목적으로 거절한 경우 실제로 2년 이내 실거주하지 않으면 손해배상 청구 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
주의사항: 거절 사유를 임대인이 입증해야 하며, 명확한 증거가 부족한 경우 갱신청구권이 우선 적용됩니다.
임대료 인상 한도와 실효 요건
계약갱신청구권을 행사한 경우 임대료는 전 계약 대비 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 다만 지방자치단체가 별도로 상한선을 정한 경우 해당 기준이 우선 적용됩니다.
예시
- 기존 월세: 100만 원 → 갱신 후 최대 105만 원까지 인상 가능
- 보증금: 1억 원 → 최대 1억 500만 원까지 조정 가능
단, 계약갱신청구권은 반드시 행사 기간 안에 의사표시를 해야 하며, 기간을 넘기면 자동으로 갱신 거부로 간주될 수 있습니다.
결론: 세입자의 권리, 적극적으로 행사하세요
계약갱신청구권은 2025년 기준으로도 세입자의 주거 안정성을 보장하는 핵심 제도로 자리 잡고 있습니다. 제대로 행사하면 최대 4년간 동일한 조건에서 거주가 가능하며, 급격한 임대료 인상도 방지할 수 있습니다.
단, 행사 시기와 방식을 정확히 숙지하고, 임대인의 거절 사유에 대한 법적 기준도 알아두는 것이 중요합니다. 분쟁 소지를 줄이기 위해서는 내용증명 또는 문자 메시지로 갱신 의사를 확실히 남겨두는 것을 추천합니다.
임대차 계약 만료가 가까워졌다면, 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 꼭 확인해보세요. 세입자의 권리는 준비된 자에게 더 확실한 힘이 됩니다.