전세 계약이 종료되었음에도 불구하고 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 사례가 2025년 현재에도 꾸준히 발생하고 있습니다. 특히 부동산 시세 하락과 금리 상승으로 인해 깡통전세, 역전세난이 현실화되면서, 세입자들은 수천만 원에서 수억 원에 달하는 전세금을 돌려받지 못해 경제적 피해를 입고 있습니다. 이런 상황에서 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 제도는 가장 실효성 있는 대안이 될 수 있습니다.
전세보증금 반환보증이란?
전세보증금 반환보증은 세입자가 전세계약 종료 후 집주인으로부터 보증금을 제때 돌려받지 못할 경우, HUG(주택도시보증공사)가 대신 반환해주는 제도입니다. 이후 HUG는 집주인에게 구상권을 행사해 해당 금액을 회수합니다.
운영기관: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 보증대상: 전세계약을 맺은 임차인 보증범위: 임차인이 납부한 전세보증금 전액
가입조건 및 대상자
전세보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 계약 시점 또는 계약 갱신 시 아래 조건을 충족해야 합니다.
① 대상 임차인
- 주택임대차보호법상 ‘주택 임차인’
- 임대차계약서 상 임차인 명의로 신청
- 계약기간 시작일로부터 1년 이내 또는 갱신계약 후 1개월 이내
② 대상 주택
- 단독주택, 다세대, 연립, 아파트, 오피스텔 포함
- 등기부등본상 건축물 용도가 ‘주택’이어야 함
③ 보증금 한도 (2025년 기준)
- 수도권: 7억 원 이하
- 지방: 5억 원 이하
④ 기타 요건
- 임대인의 동의 불필요
- 확정일자 및 전입신고 완료 필수
가입 절차 및 준비서류
보증 가입은 HUG 홈페이지 또는 제휴은행, 보증대리기관을 통해 신청할 수 있습니다.
① 보증 신청 방법
- HUG e-보증센터 (https://www.khug.or.kr)
- 우리은행, 신한은행 등 제휴은행 창구
② 필요서류
- 임대차계약서 원본
- 주민등록등본 (전입 확인용)
- 확정일자 부여된 계약서 사본
- 주택 등기부등본 (임대인의 근저당 여부 확인)
- 신분증
③ 보증료 (2025년 기준)
- 연 0.128% ~ 0.2% 수준
- 예: 보증금 2억 원 기준 약 25만 원 내외
전세보증금 반환 못 받았을 때 대처 절차
보증에 가입한 후, 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 아래와 같은 절차로 대응합니다.
- 계약 종료일 도래
- 보증금 미반환 확인 → HUG에 보증사고 접수
- HUG에서 현장조사 및 임차인 자격 확인
- 약 2~4주 내 보증금 전액 또는 일부 HUG가 대신 지급
- HUG는 이후 임대인에게 구상권 청구
※ 임대인이 버티거나 연락이 되지 않아도 보증금 회수가 가능
보증 미가입자라면?
전세보증금 반환보증에 가입하지 않은 경우라도 법적 대응이 가능합니다. 다만 절차가 길고 복잡할 수 있습니다.
- 임차권 등기명령 신청: 세입자의 권리 보존용
- 내용증명 발송: 반환 요구 공식화
- 소송 제기: 민사소송 통해 반환 청구 가능
- 강제집행: 판결 후 임대인 재산에 대한 압류 가능
결론: 예방이 최선, 보증은 필수
전세보증금은 서민 재산의 대부분을 차지하는 중요한 자산입니다. 전세계약 시에는 반드시 확정일자와 전입신고를 완료하고, 가능하면 전세보증금 반환보증에 가입해 예기치 못한 사고에 대비해야 합니다.
2025년 현재 HUG의 전세보증제도는 가입이 간편하고, 집주인의 동의 없이도 가입 가능하기 때문에 모든 세입자에게 강력히 추천됩니다. 혹시라도 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 생겼다면, 지체 없이 보증기관에 문의해 신속히 대처하시기 바랍니다.