전월세 계약에서 임차인의 권리 보호는 법적으로 많이 논의되었지만, 임대인의 피해도 적지 않게 발생하고 있습니다. 특히 월세 체납, 원상복구 미이행, 부동산 훼손, 무단 전대 등으로 인한 임대인의 손해가 커지면서, 계약 시 ‘특약사항’의 중요성이 더욱 커지고 있습니다. 본 글에서는 전월세 사기를 예방하고, 계약 종료 후 임대인의 권리를 지키기 위한 실전 특약 조항과 작성 팁을 소개합니다.
전월세 사기 유형과 임대인의 피해 사례
전월세 사기라고 하면 흔히 임차인이 피해를 보는 경우만 생각하지만, 실제로는 임대인이 당하는 사기나 분쟁도 매우 많습니다. 대표적인 피해 사례는 다음과 같습니다.
- 월세 연체 후 버티기: 임차인이 일부러 월세를 연체하면서도 명도 소송을 피하거나, 퇴거를 거부하는 경우가 많습니다. 법적으로 명도까지는 수개월이 걸릴 수 있어, 그 사이 임대인은 공실에 대한 손해와 법적 비용을 고스란히 감당해야 합니다.
- 원상복구 불이행: 퇴거 시 벽지, 장판, 주방기기 등의 손상이 있는데도 “기존에 원래 이랬다”고 주장하며 수리를 거부하는 사례가 많습니다. 특히 입주 전 사진이나 영상이 없으면 입증이 어려워 임대인이 손해를 입습니다.
- 무단 전대 또는 다인 거주: 1인 임대 계약임에도 불구하고 몰래 타인에게 다시 세를 주거나(전대), 다수의 인원이 입주해 주거 환경을 악화시키는 일이 빈번하게 발생합니다. 이는 보증금 반환이나 퇴거 시 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
- 주택 훼손, 불법 개조: 임차인이 임의로 구조를 변경하거나 벽에 못을 박는 등 원상태를 훼손하는 경우도 빈번합니다. 이 역시 특약 없이 사후 책임을 묻기 어렵습니다.
이러한 피해는 대부분 계약서상에 임대인을 보호할 수 있는 조항이 누락되어 있어 발생하며, 사전에 특약을 통해 예방할 수 있습니다.
임대인이 꼭 넣어야 할 특약 조항 예시
임대차 계약서의 기본 틀은 정부 표준 계약서를 따르지만, 실제 분쟁을 예방하기 위해서는 ‘특약사항’을 별도로 명시해야 합니다. 아래는 임대인이 실무에서 활용할 수 있는 주요 특약 조항입니다.
- 월세 연체 시 자동 해지 및 지연손해금 청구: “월세를 2개월 이상 연체할 경우, 계약 해지를 요구할 수 있으며, 연체 금액에 대해 월 3%의 지연손해금을 청구할 수 있다.”
- 원상복구 의무 명시: “임차인은 퇴거 시 입주 당시 상태로 주택을 원상복구하며, 이를 위반할 경우 수리비를 부담한다. 입주 전 현 상태를 사진 또는 영상으로 기록함에 동의한다.”
- 임대 목적 외 사용 금지 및 전대 금지: “임차인은 임대 목적 외(예: 창고, 사무실 등)로 사용하거나 제3자에게 재임대(전대)할 수 없으며, 위반 시 임대인은 즉시 계약 해지 및 명도를 청구할 수 있다.”
- 출입 제한 및 방문자 통제 조항: “임차인은 불특정 다수의 외부인을 수시로 들이거나, 다가구 공동시설의 평온을 해치는 행위를 하지 않는다. 위반 시 계약 해지를 요구할 수 있다.”
- 명도 지연 시 벌칙 조항: “계약 기간 종료 후 명도 지연 시 1일당 5만 원의 지연배상금을 지급한다.”
- 보증금 반환 조건 명확화: “보증금은 주택 상태 확인 및 공과금 정산이 완료된 이후 7일 이내에 반환하며, 임차인이 연체 또는 훼손으로 인한 손해가 있을 경우 해당 금액만큼 차감 후 지급한다.”
- 사진·영상 증빙에 대한 사전 동의 조항: “계약서 작성 시 및 퇴거 전후 주택 내부 사진·영상 촬영에 대해 임차인은 동의하며, 분쟁 발생 시 증빙 자료로 활용할 수 있다.”
이러한 특약은 공정하고 법적 효력이 있기 때문에, 임대인의 권리 보호에 실질적인 도움이 됩니다.
특약 작성 시 주의사항과 실전 활용 방법
- 구체적이고 측정 가능한 표현 사용: ‘적당히’, ‘필요 시’ 같은 모호한 표현보다는, ‘2개월 이상 연체’, ‘퇴거일로부터 7일 이내’처럼 구체적인 숫자와 조건을 명시해야 법적 효력이 높습니다.
- 서명·날인 필수: 특약사항도 계약서 본문처럼 반드시 양측 서명 또는 도장 날인이 있어야 합니다. 임차인의 서명이 없다면 특약이 있어도 주장하기 어렵습니다.
- 전자계약서에도 특약 추가 가능: 정부24, 국토부 전자계약 플랫폼에서도 특약란이 제공되므로, 전자계약 시에도 반드시 특약을 별도 작성해 반영해야 합니다.
- 임차인과의 협의 과정도 기록: 특약에 동의한 배경이나 대화를 문자, 이메일, 카톡 등으로 남겨두는 것이 분쟁 시 유리합니다. 특히 전대금지, 지연배상금, 원상복구 관련 조항은 서면 동의가 꼭 필요합니다.
- 계약서 외 별도 확인서 작성도 유효: 입주 전 상태 확인서, 열쇠 인도 확인서, 퇴거 시 점검표 등은 계약서와 함께 보관하면 향후 분쟁에서 유리하게 작용합니다.
임대인의 리스크는 특약이 막는다
전월세 계약에서 임대인의 피해는 대부분 ‘예상하지 못한 상황’에서 발생합니다. 하지만 이러한 대부분의 분쟁은 ‘계약 시 특약’만 잘 활용해도 예방할 수 있습니다. 2025년 현재, 임대인도 철저한 준비와 문서화가 필요한 시대입니다. 표준 계약서 외에, 임대인의 입장을 반영한 특약 조항을 반드시 포함시키고, 모든 내용을 문서로 남기는 습관이 필요합니다. 계약서를 쓰기 전, 꼭 특약을 먼저 점검해보세요.